[부동산] 2018년 새로운 대출규제 DSR 3월 26일부터 적용

[부동산대출] 2018년 3월 26일부터 새로운 대출규제 DSR을 적용

은행권이 총체적상환능력비율(DSR)을 비롯한 새 대출규제를 26일부터 시행한다. 기존 대출 심사보다 상환능력을 더 고려한 대출 규제로 추후 대출을 받기 더 어려워질 전망이다.

DSR는 대출심사과정에서 기존 주택담보대출뿐 아니라 신용대출등 모든 대출의 연간 원리금 상환액을 합산하여 연 소득과 비교해 대출한도를 정하는 방식으로 주택담보대출 원리금만을 고려하던 기존 방식보다 대출한도가 줄어 대출이 어려워질 예정이다.

기존의 DTI 규제는 총부채상환비율, 즉 총소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 계산하여 금융기관들이 대출금액을 산정할 때 대출자의 상환능력을 검증하기 위하여 활용하는 개인신용평가시스템(CSS)과 비슷한 개념이다. 예를 들면 연간 소득이 5000만원이고 DTI를 40%로 설정할 경우에 총부채의 연간 원리금 사오한액이 2000만원을 초과하지 않도록 대출규모를 제한하는 것이다.

LTV는 주택을 담보로 돈을 빌릴때 인정되는 자신가치의 비율로 2014년 8월1일부터 70%로 적용된다. 만약 주택담보 대출 비율이 70%이고 3억짜리 주택을 담보로 돈을 빌리고자 한다면 빌릴 수 있는 최대금액은 2억 1천만원(3억의 70%)이 된다.

이처럼 다양한 대출규제중 역시 가장 최근의 부동산 대출 규제인 DSR을 주목해야 하는데 DSR는 개인이 1년 동안 갚아야 하는 모든 종류의 부채 원리금을 연 소득으로 나눈 값이다. 즉 DSR는 주택담보대출은 몰룬 전세자금대출, 마이너스 통장을 비롯한 신용대출, 학자금대출, 할부금까지 모든 종류의 부채를 고려하기 때문에 가장 심한 대출 규제라고 볼 수 있다.

올해 1월부터 시행한 신DTI는 주택담보대출의 원리금 상환액만 따졌다고 한다면 이번에 적용되는 DSR는 신용대출과 할부금등 까지 더해져서 개인적으로 보면 기존의 더 많은 대출이 합산이 되어 실제로 받을 수 있는 추가 대출 한도는 적어지게 된다.

그러나 전세자금대출은 원리금이 아닌 이자만 반영을 하며, 마이너스 통장 대출도 대부분 만기가 연장이 되기 때문에 10년 만기로 원금 상환액을 계산하게 된다.

300만원 이하의 소액 신용대출, 중도금, 이주비 등 집단 대출과 서민금융상품 대출을 받을 때는 DSR를 따지지 않을 계획이다. 단 이들 대출은 다른 대출을 받을때는 산정된다.

당장은 각 은행이 DSR 한도를 정해두고 관리지표로만 사용할 예정이지만 올해 하반기에 정부가 다시 고DSR 기준을 내놓기로 했다.

RTI는 연간 부동산 임대 소득을 연간 이자비용으로 나눈 값으로 해당 임대업 대출뿐만 아니라 임대 건물의 기존 대출 이자비용까지 합산한다. 이는 부동산 임대업자 부채를 관리하기 위한 것이다. 자영업자가 1억원 이상을 신규 대출할 때 LTI를 산출해 참고하게 되며 10억원 이상 대출시에는 LTI 적정성에 대한 심사 의견을 남겨야 한다.