부동산 경매에서 가장 중요한 근저당 설정권 순위

부동산 경매에서 가장 중요한 근저당 설정권 순위

오늘은 부동산 경매에 대해 한번 이야기 해볼까 합니다.

많은 경제 서적을 보면 경매로 부자가 됐다느니, 직장인인데 경매로 매월 월세 받고 있다느니 하는 이야기들을 많이 보셨을 거에요.

그게 다 사실이냐?

책에 나오는 인물은 사실이 아닐 수 있지만 그렇다고 실제로 그런 사람이 없는 것은 아닙니다. 당연히 경매로 부자가 된 사람들은 많이 있지요. 그러나 요즘은 옛날 처럼 만만치는 않습니다. 그렇다고 이미 늦어서 경매로 돈을 벌 수 없어라고 판단할 수는 없습니다. 제가 생각하기로는 어떤 것이든지 예전보다 더 어려워지는 것은 사실이지만 그 안에서 버는 사람은 번다~~~라고 생각합니다.

즉 감각이 있는 사람이 돈을 버는거라 생각해요. 하지만 감각만 가지고 실전에 뛰어들었다가는 큰 낭패를 볼 수 있습니다. 최소한의 지식이 있어야 하는 것입니다.

그렇다면 경매에 있어서 가장 기초적이고 매우 중요한 부분인 근저당 설정권 순위에 대해 알아보겠습니다.

일단 경매가 무엇인지 모르시는 분들을 위해 간략히 정리해 보면, 경매는 누군가가 돈을 갚지 못해서 가지고 있는 집이나 땅등 돈이 될만한 것들이 다른 사람에게 팔리는 것을 말합니다. 경매에서 가장 잘 알려진 것이 바로 부동산이고, 그 외에도 가전제품, 장농, 컴퓨터 등등 돈이 될 수 있는 것이면 다 가능합니다.

경매로 넘어가는 것들은 사실 그 원 주인의 아픔이 묻어 있다는 슬픈 현실이지만 어찌됐든 그것을 사는 사람은 일반적으로 구매할 때보다 저렴하게 구매할 수 있기 때문에 많은 사람들이 경매에 참여를 하는 것입니다.

즉, 싸게 사서 정상 가격으로 팔아도 이득이 되기 때문이지요.

일단 경매에 투자를 하기 위해서 많은 지식이 필요합니다.

그 중에 가장 첫번째로 알아야 할 것은 바로 근저당 설정권입니다.

근저당 설정이란 미래에 생길지 모를 채권에 대해 담보를 걸어 놓는 것을 말합니다. 보통 저당 잡힌다라고 말하지요. 그 저당권을 그저당이라고 하고 근저당을 설정하는 것을 바로 근저당 설정이라고 합니다.

가장 흔한 예를 든다면 우리가 집을 살 때 은행에 돈을 빌립니다. 물론 내돈으로 산다면 얼마나 좋겠습니까. 그러나 대부분 그렇지 못한 것이 현실이죠.

그래서 예를 들어 3억 짜리 집이 있는데 내 돈이 2억이 있다고 하면 1억을 은행에서 빌리게 되지요.

그런데 은행이 1억을 빌려주면서 "당신을 믿으니 그냥 잘 갚으세요~" 라고 할까요?

당연히 아니지요. 은행은 이렇게 말합니다.

"당신을 믿으니 잘 갚으세요. 그러나 혹시 모르니 당신의 집에 근저당을 설정해 놓을께요~"

이렇게 은행은 집에 근저당을 설정합니다. 얼마를? 빌린돈 이상인 1억이상을 설정하게 되죠. 왜 1억만 설정하지 않고 그 이상을 설정하나요? 왜냐하면 만일 연체를 하게 되었을때 은행이 1억을 다시 돌려 받기 위해서는 많은 시간이 필요하겠죠.그런데 만일 은행이 1억만 받는다면 받을때까지 걸린 그 시간동안에 발생되었어야 할 이자는 포기하는게 되겠지요. 그러므로 그 이자까지도 받기 위해서 더 많은 금액을 설정하는 것입니다. 더군다나 연체 이자는 일반 이자보다 훨씬 높답니다. 채권 채고액에 대해서는 나중에 포스팅 하겠습니다.

하여튼 이렇게 돈을 빌렸을때 보통 근저당 설정을 한다고 생각하면 되는데 그렇다면 근저당 설정 순위는 또 무슨 말일까요? 역시 예를 드는 것이 가장 이해하기가 쉽죠?

만일 제가 집을 샀습니다. 3억짜리 집에 제돈 2억에 A은행에서 1억을 빌려서 샀다고 한다면 은행에서 근저당 설정을 했겠지요. 그래서 제 집에 대한 등기부등본을 떼보면 거기에 A은해이 근저당 설정 채권채고액 1억 2000만원 이렇게 적혀 있는 것을 볼 수 있습니다.

그런데 제가 사업을 하려니 돈이 5000만원 필요해서 B은행에 가서 돈을 빌리는데 집을 담보로 담보 대출을 받았습니다. 그럼 B은행은 제 집에다가 역시 근저당 설정을 하겠지요.

그래서 등기부 등본을 떼보면 A은행 B은행 근정당 설정이 된것이 보입니다.

자 그렇다면 여기서 근저당 설정 1순위가 A은행이고 2순위가 B은행이 되는 것입니다.

자 이제 핵심 부분입니다.

그럼 왜 이 순위가 중요한 것일까요? 바로 내가 돈을 갚지 못해서 집이 경매로 넘어 갔을때 바로 설정 순서대로 돈을 받을 수 있기 때문입니다. 그렇다면 맨 마지막에 있는 설정 순위는 어쩌면 돈을 거의 못받을 수도 있겠지요.

그래서 보통 은행에서 돈을 빌려주면서 근저당 설정을 할 때 그 순위를 보고 앞에 있는 순위의 채권채고액이 얼마인가를 보고 돈을 빌려주는 것입니다. 뒤에 순위의 은행은 " 이 집이 경매로 넘어갔을 때 보통 이정도 가격은 받을테니 앞순위 은행에 대금을 지급하고 남는 금액이 우리가 빌려주는 금액보다 많을것 같으니 안심하고 빌려줘도 되겠다." 판단 되었을 때 돈을 빌려주는 것이지요.

그런데 이건 빌려주는 입장이고요, 오늘 포스팅의 주체는 바로 경매를 낙찰 받는 사람들이므로 이들의 입장에서 근저당 순위가 왜 중요한지를 알려드릴께요.

예를 들면 근저당 설정이 A은행, B은행, C 캐피탈 이 있다고 해볼께요.

그런데 만일 B은행에서 경매를 신청했다고 했을 때 경매를 낙찰 받는 사람은 경매 수익률을 계산할 때 기준을 B은행으로 정하게 됩니다. B은행을 기준으로 C캐피탈은 아무리 많은 채권 채고액이 있다고 하더라도 그건 무시하면 되요. 하지만 A은행을 무시하고 낙찰을 받으면 큰 낭패를 볼 수 있습니다. A은행 채권은 경매로 청산이 되지 않을 경우 A은행 것에 대해서는 낙찰자가 보전을 해줘야 하기 때문입니다.