[부동산]가계부채 종합대책 신DTI와 DSR부동산 대출 규제애 대한 모든것

가계부채 종합대책 신DIT 및 DSR 부동산 대출 규제에 대해서

정부가 2017년 '10.24 가계부채 종합대책'을 통해 2018년 1월부터 신DTI(총부채상환비율)를 적용하기로 하였다. 신DIT는 투기 수요 억제를 위해 다주택자를 대상으로 한 핀셋 규제로, 서울.수도권은 물론 세종시,부산 해운대구 등 청약조정지역에 우선 적용된다.

 

현재 DTI는 신규 주택담보대출 원리금과 기존 주택담보대출의 이자만 반영해 대출 한도를 정하고 있다. 그러나 신DIT는 신규 주택담보대출 원리금 상환액과 기존 주택담보대출 원리금 상환액을 합친 금액을 연간소득으로 나눈 것이다. 즉, 현 DIT는 기존 주택담보대출의 경우 '이자'만 반영했지만 신DIT는 원금까지 더한 '원리금'까지 합산한다. 따라서 다주택자들의 추가 주택담보 대출이 어려워지거나 대출 한도가 줄어들게 된다.

 

 

 

 

 

또한 두번째 주택담보대출의 만기를 늘려 대출 한도를 확대하는 꼼수를 막기 위해 2번째 주택담보대출부터는 만기를 15년으로 제한해 DTI를 계산한다.  가령 연소득 7,000만원인 직장인 A가 본인 집(대출액 1억8,000만원 / 금리 연 3.5%) 외 조정대상지역에서 30년 만기로 빚을 내 아파트 한채를 살 경우 DTI 40%를 적용받아 현재는 최대 3억 8,900만원(금리 연 3.24%)을 대출 받을 수 있다. 그러나 내년 1월부터는 이 금액이 1억 8,400만원으로 52.7%(2억 500만원)나 작아진다. 기존 대출 원리금이 계산식에 포함되는 데다, 실제 은행과 30년 간 갚기로 약정을 하더라도 대출액을 계산할 때는 15년 만기로 간주되기 때문이다.

 

 

 

 

 

 

한편 신DIT와 함께 도입될 예정인 DSR(총부채원리금상환비율)은 연간 소득 중 모든 대출 원리금 상환액이 차지하는 비율을 나타낸다. 다시 말해 신DIT가 기존 주택담보대출 원리금 상환액만 포함시킨 것과 달리 DSR은 기존 주택담보 대출뿐 아니라 마이너스 통장, 신용대출, 자동차할부, 카드론 등 금융권 모든 대출의 '원리금' 상환액까지 고려하는 신DIT보다 강력한 규제라 할 수 있다.

금융당국은 DSR에 전세대출은 이자상환액만, 신용대출 및 마이너스 통장은 10년간 분할상환한다고 가정해 계산한 값으로 가이드 라인을 잡았다. 또 할부금융과 리스, 학자금대출 등은 1년간 실제 갚는 원리금 상환액 전부를 포함시키기로 했다.

DSR는 사실 참고 자료로만 활용이 되지만 실제로 은행들이 대출을 내줄 때 핵심 지표로 삼을 것으로 보인다.

 

 

 

 

 

 

또한 대출 심사도 까다로워진다. 기존엔 1년치 소득만 봤지만, 내년부터는 2년간 소득을 확인해 반영한다. 이는 다주택자들이 보다 더 많은 돈을 빌리지 못하도록 소득 증빙 심사를 보다 다 강화하고 과도한 대출이 이뤄지지 않도록 하는데 초점을 맞춘것으로 보인다.

 

반대로 무주택 실수요자는 반대로 대출 한도가 늘어날 것으로 보인다.

청년층과 신혼부부는 2년치 소득 확인 의무를 배제하고 일반 대출신청자보다 높은 대출 한도가 인정된다. 또 이사 등으로 불가피하게 일시적 2주택 담보 대출이 된 경우 기존 주택담보대출은 이자상환액만 반영한다.

 

 

 

 

 

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